흙동산

  4050 무주택자·청년 캥거루족까지  생애 첫 내 집 마련 지원 확대?  정부 부동산 대책 총정리 정부가 생애 최초 주택 구입 지원 대상을 확대 하는 방안을 본격적으로 검토하고 있습니다. 지금까지는 청년과 신혼부부 중심의 정책이 많았지만, 앞으로는 40~50대 무주택자와 부모와 함께 거주하는 청년(캥거루족) 까지 지원 범위를 넓히겠다는 방향이 제시됐습니다. 여기에 실수요자 대출 완화 , 그린벨트 해제를 통한 공급 확대 , 종합부동산세 및 양도세 개편 논의까지 이어지면서 하반기 부동산 시장의 큰 변수가 될 전망입니다. 생애 최초 주택 지원, 4050 무주택자까지 확대될까? 7월 27일 열린 제2차 부동산 정책 국민 대토론회 에서 한성숙 국무총리는 기존 정책의 사각지대를 직접 언급했습니다. 그동안 생애 최초 주택 구입 지원은 청년과 신혼부부 중심으로 운영됐지만 실제 시장에는 오랫동안 전세를 살다가 뒤늦게 내 집 마련을 준비하는 40~50대 무주택자 도 적지 않습니다. 한 총리는 이런 현실을 반영해 다음과 같이 주문했습니다. 4050 무주택자 지원 확대 검토 청년 캥거루족의 생애 최초 인정 기준 개선 실수요자 중심 금융지원 강화 이는 단순한 대출 완화보다 지원 대상 자체를 현실에 맞게 넓히겠다는 의미 로 해석됩니다. 캥거루족도 생애 최초 혜택 받을 수 있을까? 현재는 부모와 함께 거주하는 경우 일부 지원에서 불리한 사례가 발생하기도 합니다. 정부는 이러한 문제를 개선하기 위해 실제 무주택 여부와 독립적인 주거 필요성 을 보다 세밀하게 판단하는 방안을 검토 중입니다. 특히 사회초년생 부모와 함께 거주하는 청년 독립을 준비하는 무주택자 등이 보다 폭넓게 정책 지원을 받을 가능성이 커졌습니다. 실수요자 대출은 핀셋 지원 금융위원회도 기존 가계대출 관리 기조는 유지하면서 예외적인 실수요자 지원 을 확대하겠다는 입장을 밝혔습니다. 핵심은 '핀셋 지원'입니다. 예를 들어 생애 최초 구입자 불가피한 이주 분양 잔금 마련 재건축 이주비 등은 일반 투...

  종부세 기준 15억으로 오를까?  공시가 12억 초과 주택 17만 가구 급증,  집값에 미칠 영향은 최근 정부가 종합부동산세(종부세) 기본공제 기준 상향 을 검토하면서 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 특히 서울 집값이 크게 오르면서 공시가격 12억 원을 초과한 주택이 1년 만에 약 17만 가구 증가 한 것으로 나타났습니다. 정부는 실수요자의 세 부담은 줄이고 초고가 주택에는 과세를 강화하는 방향을 검토하고 있습니다. 그렇다면 종부세 기준은 얼마나 올라갈 가능성이 있으며, 시장에는 어떤 영향을 미칠까요? 왜 종부세 기준을 올리려는 걸까? 현재 1주택자는 공시가격 12억 원 을 초과하면 종부세 과세 대상이 됩니다. 하지만 문제는 집값 상승 속도입니다. 서울 아파트 평균 매매가격은 2022년 말 약 8억6000만 원 2026년 6월 약 12억 원 으로 약 40% 가까이 상승했습니다. 집값이 크게 올랐지만 종부세 기준은 그대로 유지되면서 실거주 목적의 중산층까지 과세 대상에 포함되는 사례가 빠르게 늘어나고 있습니다. 공시가 12억 초과 주택, 1년 새 53% 증가 국토교통부 공동주택 공시가격 자료에 따르면 올해 공시가격 12억 원 초과 주택은 약 48만7000가구 지난해보다 약 16만9000가구(53%) 증가 했습니다. 즉, 과거에는 일부 고가주택만 해당되던 종부세가 이제는 서울 주요 지역의 일반적인 아파트까지 확대되고 있는 것입니다. 정부가 검토하는 개편 방향 현재 논의되는 방향은 크게 두 가지입니다. ① 1주택 기본공제 상향 시장에서는 현행 12억 원에서 13억~15억 원 수준 으로 높이는 방안이 유력하게 거론됩니다. 이는 최근 몇 년간 급등한 서울 집값을 반영하겠다는 취지입니다. ② 초고가 주택은 과세 강화 기본공제를 높이는 대신 초고가 주택 다주택자 투기 목적 보유 등에는 세 부담을 높이는 차등 과세 체계 가 함께 추진될 가능성이 큽니다. 실수요자는 보호하고 초고가 자산에는 과세를 강화하겠다는 방향입니다. 종부세 기준이 올...

  장기보유특별공제 개편 임박?  12억 초과 아파트 집주인이 꼭 알아야 할 변화 최근 정부가 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편 가능성을 공식적으로 언급하면서 서울 고가주택 시장이 다시 긴장하고 있습니다. 특히 12억 원을 초과하는 1주택 보유자 라면 이번 세제 개편이 매도 시점과 세금에 직접적인 영향을 줄 수 있어 관심이 커지고 있습니다. 이번 글에서는 장기보유특별공제가 무엇인지, 정부가 왜 손질하려 하는지, 그리고 시장에는 어떤 변화가 예상되는지 쉽게 정리해 보겠습니다. 장기보유특별공제란? 장기보유특별공제는 부동산을 오랫동안 보유한 사람에게 양도소득세 부담을 줄여주는 제도입니다. 현재 1세대 1주택 의 경우에는 10년 이상 보유 10년 이상 거주 요건을 충족하면 최대 80%까지 양도차익을 공제 받을 수 있습니다. 즉, 오래 살수록 세금을 크게 줄여주는 대표적인 절세 제도입니다. 왜 개편 이야기가 나오는 걸까? 정부는 현재 제도가 고가주택 보유자에게 혜택이 과도하게 집중된다 고 보고 있습니다. 국세청에 따르면 2024년 신고된 장기보유특별공제 규모는 약 5조 원 이며, 이 가운데 대부분이 서울에서 발생했습니다. 정부가 지적하는 핵심은 다음과 같습니다. 양도차익이 클수록 공제받는 금액도 커져 오히려 고가주택일수록 절세 효과가 더 크다는 점입니다. 이 때문에 형평성을 높이기 위해 제도를 손질해야 한다는 목소리가 커지고 있습니다. 앞으로 어떻게 바뀔 가능성이 있을까? 현재 검토되는 방향은 크게 세 가지입니다. ① 거주 중심 공제로 변경 기존에는 보유기간과 거주기간이 각각 공제율을 결정 했습니다. 하지만 앞으로는 실제 거주한 기간의 비중을 높이고 단순 장기 보유에 대한 혜택은 줄이는 방안이 유력하게 거론됩니다. 실거주 목적의 주택 보유를 우대하겠다는 취지입니다. ② 초고가 주택 공제 축소 정부는 초고가 주택에 대해서는 별도의 기준을 마련하는 방안도 검토 중입니다. 시장에서는 시가 30억~50억 원 이상 이 기준이 될 가능성이 거론되고 있습...

  재개발 기대감에 몸값 두 배 잠실한신코아 오피스텔 14억 신고가,  지금 투자해도 될까? 서울 오피스텔 시장은 아직 회복이 더딘 분위기입니다. 하지만 모든 오피스텔이 같은 흐름을 보이는 것은 아닙니다. 재개발 기대감 이 붙은 일부 단지는 오히려 아파트보다 높은 상승률을 기록하고 있습니다. 대표적인 사례가 바로 송파구 신천동 '잠실한신코아' 입니다. 1년 만에 가격이 거의 두 배 가까이 오르며 시장의 관심을 받고 있습니다. 이번 글에서는 왜 잠실한신코아가 이렇게 급등했는지, 그리고 투자 시 반드시 알아야 할 리스크까지 함께 살펴보겠습니다. 잠실한신코아 오피스텔, 1년 만에 14억 신고가 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 잠실한신코아 오피스텔 전용 63㎡는 2026년 7월 14억 원 에 거래되며 역대 최고가를 기록했습니다. 불과 지난해 같은 면적이 7억~8억 원 수준에서 거래됐던 점을 감안하면 사실상 두 배 가까운 상승입니다. 단순히 오피스텔 시장이 좋아져서가 아니라 재개발 기대감이 가격을 끌어올린 대표 사례 로 평가됩니다. 왜 이렇게 가격이 올랐을까? 가장 큰 이유는 서울시의 도시정비계획 변경입니다. 지난해 서울시는 2030 도시·주거환경정비기본계획 을 변경하면서 잠실 광역중심을 도시정비형 재개발 대상지로 포함했습니다. 이후 사업은 빠르게 진행됐습니다. 주민설명회 개최 주민동의서 징수 동의율 50% 이상 확보 정비계획안 제출 사업이 가시화되자 투자자들의 관심도 급격히 높아졌습니다. 오피스텔인데 왜 투자자들이 몰릴까? 보통 재개발에서는 주택 소유자만 새 아파트를 분양받을 수 있습니다. 오피스텔은 원칙적으로 아파트 분양 대상이 아닙니다. 하지만 예외가 존재합니다. 권리가액이 충분하면 가능 오피스텔의 권리가액 이 사업지 내 최소 평형 조합원 분양가 이상이면 아파트 분양 대상이 될 수도 있습니다. 즉, "오피스텔을 샀는데 나중에 새 아파트를 받을 수도 있다." 이 기대감이 가격을 끌어올린 핵심 요인입니다. 향후 계획은? 준비위...

  "2억으로 23억 아파트 샀다?"  분당에서 확산된 셀러 파이낸싱,  정말 대출 규제의 빈틈일까? 최근 부동산 시장에서 가장 큰 화제가 된 키워드 중 하나는 '셀러 파이낸싱(Seller Financing)' 입니다. 이재명 대통령이 분당 양지마을 아파트를 매각하는 과정에서 매수인을 위해 17억7000만 원 규모의 근저당권을 설정한 사실 이 알려지면서 관심이 커졌는데요. 그런데 조사 결과, 이 같은 거래는 대통령 사례만의 특수한 경우가 아니었습니다. 최근 분당 양지마을의 고가 아파트 거래를 살펴보면 15억 원 이상 거래 3건 중 1건이 셀러 파이낸싱 형태로 진행된 것 으로 나타났습니다. 그렇다면 셀러 파이낸싱은 정말 '대출 규제를 우회하는 꼼수'일까요? 아니면 재건축 시장에서 오래전부터 활용돼 온 정상적인 거래 방식일까요? 오늘은 그 배경과 시장 영향을 차분히 살펴보겠습니다. 셀러 파이낸싱이란? 셀러 파이낸싱은 말 그대로 집주인(매도인)이 매수인에게 잔금 일부를 직접 빌려주는 거래 방식 입니다. 일반적인 부동산 거래는 다음과 같이 진행됩니다. 계약금 → 은행 대출 → 잔금 지급 → 소유권 이전 반면 셀러 파이낸싱은 계약금 → 소유권 이전 → 매도인이 잔금 일부를 빌려줌 → 근저당 설정 → 추후 잔금 상환 이라는 구조로 진행됩니다. 은행 대출 대신 매도인이 채권자가 되는 점이 가장 큰 차이입니다. 왜 최근 다시 늘어나고 있을까? 가장 큰 이유는 강화된 대출 규제 입니다. 고가 주택은 은행 대출 한도가 크게 줄어들면서 현금이 부족한 실수요자의 자금 마련이 어려워졌습니다. 여기에 재건축 단지에서는 또 다른 이유가 있습니다. 바로 조합원 지위 양도 제한 입니다. 사업시행자 지정 이후에는 조합원 자격을 넘기기 어려워지는 만큼, 매수인은 잔금이 모두 준비되지 않았더라도 먼저 소유권을 이전받으려는 경우가 생깁니다. 이 과정에서 셀러 파이낸싱이 하나의 자금 조달 방식으로 활용되는 것입니다. 분당 양지마을에서는 얼마나 많았을까?...

  막혔던 잔금대출 숨통 트이나?  집단대출 규제 완화와 이주비 대출 상향,  부동산 시장 영향 총정리 정부가 강도 높은 대출 규제를 유지하는 가운데 실수요자를 위한 집단대출 규제 완화 를 검토하고 있다는 소식이 전해졌습니다. 특히 재개발·재건축 조합원들이 가장 어려움을 겪었던 이주비 대출 한도 상향 과 잔금대출 총량규제 제외 가 함께 논의되면서 정비사업 시장에도 적지 않은 변화가 예상됩니다. 최근에는 은행별 잔금대출 한도가 조기 소진되면서 이른바 ' 잔금대출 오픈런 '까지 발생했습니다. 계약은 했지만 대출을 받지 못해 입주를 걱정하는 사례도 늘어나면서 실수요자들의 불안감이 커졌습니다. 이번 정책 검토는 이러한 문제를 해결하기 위한 첫 번째 신호로 볼 수 있습니다. 왜 잔금대출이 문제가 됐을까? 현재 은행들은 금융당국의 가계대출 총량관리 에 따라 연간 대출 증가율을 관리하고 있습니다. 문제는 아파트 입주가 시작되면 수백 명의 입주자가 동시에 잔금대출을 신청한다는 점입니다. 은행 입장에서는 한 번에 수백억 원의 대출이 실행되기 때문에 총량 관리 부담이 커질 수밖에 없습니다. 그 결과 일부 은행에서는 대출 한도를 축소하거나 접수 일정을 제한하거나 조기에 대출 접수를 마감하는 사례가 이어졌습니다. 실제로 일부 단지에서는 접수 시작과 동시에 한도가 소진되는 '오픈런' 현상까지 나타났습니다. 정부가 검토하는 핵심 내용 이번에 검토되는 방안은 크게 두 가지입니다. ① 잔금대출을 총량규제에서 일부 제외 현재 검토안이 시행되면 은행들은 잔금대출 때문에 일반 주택담보대출을 줄일 필요가 다소 완화될 수 있습니다. 즉, 입주 예정자의 잔금대출 실행이 지금보다 안정적으로 이뤄질 가능성 이 커집니다. 이는 신규 아파트 입주를 앞둔 실수요자들에게 가장 직접적인 도움이 될 수 있는 부분입니다. ② 이주비 대출 한도 상향 더 큰 변화는 재개발·재건축 사업에서 나타날 수 있습니다. 현재 이주비 대출은 기존 노후주택의 감정평가액 을 기준으로 대출 한도가 정해집니다...